Оценка | Оценка - собственности | Оценка - бизнеса | Оценка - недвижимости | Оценка - земли | Оценка - задолженности | Казань





Новости:

20.11.08 ООО ЭКСКО-центр «Оценщик» - действительный член международной ассоциации профессионалов в области недвижимости ФИАБСИ.

19.02.2009 Компания получила сертификат соответствия требованиям ИСО 9001-2001.

ВНИМАНИЕ: Обновились адрес офиса в городе Набережные Челны и адрес офиса и телефоны в городе Казань

Оценка | Оценка - собственности | Оценка - бизнеса | Оценка - недвижимости | Оценка - земли | Оценка - задолженности | Казань
Оценка | Оценка - собственности | Оценка - бизнеса | Оценка - недвижимости | Оценка - земли | Оценка - задолженности | Казань
Оценка | Оценка - собственности | Оценка - бизнеса | Оценка - недвижимости | Оценка - земли | Оценка - задолженности | Казань

Главная / Информация / Словарь терминов


Словарь терминов

А Б В Г Д Е З И К Л Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Э Ю


А


Активы (Assets) - имущество (объекты собственности) организации, включающее в себя внеоборотные средства (основные средства, нематериальные активы, иные внеоборотные активы) и оборотные средства.

Активы текущие - оборотные средства или ликвидные активы, включающие денежные средства, а также товарно-материальные запасы и дебиторскую задолженность, которые могут быть обращены в деньги в течение года.

Активы чистые (нетто-активы) - разница между суммарными активами и суммарными обязательствами.

Акции именные - акции, уполномоченным лицом которых является обладатель документа, наименование которого указано на акции и занесено в книгу акционерного общества. Уступка прав по акциям именным совершается посредством проставления передаточной надписи на документе, передачи документа и занесения обладателя в книгу общества.

Акции конвертируемые - акции, которые можно обменять на привилегированные или обычные акции по фиксированной цене в определенный срок. Условия конверсии, привилегии и срок их действия подробно указываются в проспекте. Большинство акций конвертируемы возвратно. Если истек срок конверсии, то такие акции становятся обыкновенными.

Акции кумулятивные привилегированные - привилегированные акции, невыплаченный или не полностью выплаченный дивиденд, по которым накапливается и выплачивается впоследствии.

Акции обыкновенные - акции, предоставляющие их владельцам право на участие в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а так же право на получение дивидендов (последний выплачивается из части прибыли, оставшейся после уплаты твердого процента обладателям привилегированных акций, т.е. в виде процента, зависящего от величины прибыли), а в случае ликвидации общества - право на получение части его имущества.

Акции привилегированные - акции, которые дают право их владельцам на получение фиксированного дивиденда и (или) стоимости, выплачиваемой при ликвидации общества. Владельцы привилегированных акций не имеют права голоса на общем собрании акционеров. Номинальная стоимость размещенных привилегированных акций не должна превышать 25% от уставного капитала акционерного общества.

Акционерное общество - коммерческая организация, уставный капитал которой разделен на определенное число акций; удостоверяющих обязательственные права участников общества (акционеров) по отношению к обществу. Акционеры не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционерное общество - одно из организационно-правовых форм юридических лиц.

Акционерное общество закрытое - акционерное общество, акции которого распределяются только среди его учредителей или иного, заранее определенного круга лиц. Такое общество не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые акции либо иным образом предлагать их для приобретения неограниченному кругу лиц. Акционеры закрытого акционерного общества имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества. Число участников закрытого акционерного общества не должно превышать пятидесяти.

Акционерное общество открытое - акционерное общество, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров. Такое акционерное общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу на условиях, устанавливаемых законом и иными правовыми актами.

Акция - ценная бумага, удостоверяющая долевое участие ее владельца в капитале коммерческой организации, созданной в форме акционерного общества (организации-эмитента), и дающая право на получение части прибыли этой организации в виде дивидендов и, как правило, на участие в управлении этим обществом. При учреждении общества все его акции должны быть размещены среди учредителей. Все акции общества являются именными.

Амортизация - процесс накопления по мере реализации продукта денежных сумм, соответствующих перенесенной стоимости основных фондов и последующее возмещение за счет этих сумм изношенных основных фондов. Перенос стоимости, утраченной основными фондами в процессе эксплуатации, происходит в виде амортизационных отчислений, которые осуществляются в соответствии с установленными нормами амортизации. В страховании под амортизацией чаще понимается естественный физический и моральный износ объекта страхования и, как следствие этого, уменьшение его стоимости.

Аналог - объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Аренда - юридически оформленное право временного владения и пользования или временного пользования чужой собственностью на определенных условиях. Синоним аренды - имущественный найм.

Аренда земли - юридически оформленное право землепользования, при котором собственник земли за арендную плату передает свой земельный участок на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендная плата - плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.


Б


Баланс - бухгалтерский отчет об активах и пассивах фирмы на последний день операционного периода.

Балансовая стоимость - стоимость основных средств (долгосрочных активов) в бухгалтерских книгах юридического лица (за вычетом амортизации). Балансовая стоимость определяется как ее чистые активы, то есть совокупные активы за вычетом совокупных обязательств (долгов).

Безрисковая ставка - ставка процента по инвестициям, подверженным минимальному риску, например, ставка процента по государственным облигациям.

Бета коэффициент - мера относительной изменчивости общей доходности обыкновенных акций открытых компаний относительно доходности рынка в целом. Общая доходность включает выплаченные дивиденды плюс или минус изменение стоимости акций за определенный период. Доходность рынка определяется с помощью общепринятого на данном фондовом рынке индекса. Например, если при росте доходности рынка в целом в 10 пунктов доходность акции так же растет на 10 пунктов, то b такой акции равен 1, так же считается, что степень риска такой акции равна степени риска рынка в целом. Ценные бумаги с b = 0 считаются «безрисковыми».

Бизнес - любой разрешенный законом вид деятельности, приносящий доход.


В


Валовой доход, потенциальный - валовые поступления, которые были бы получены, если бы весь объект недвижимости был бы сдан в аренду, и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы полностью.

Валовой рентный мультипликатор - отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу, приносимому данным объектом недвижимости.

Валюта баланса - итог по активу и пассиву бухгалтерского баланса.

Вексель - ценная бумага, составленная по установленной законом форме, удостоверяющая безусловное денежное обязательство векселедателя уплатить при наступлении срока определенную сумму владельцу векселя (векселедержателю).

Величина собственных оборотных средств - сумма собственного капитала и долгосрочных обязательств за вычетом внеоборотных активов или разность оборотных активов и краткосрочных пассивов.

Вид основных фондов (средств) - группа основных фондов, сформированная по определенным натурально - вещественным признакам.

Внутренняя норма прибыли - показатель эффективности инвестиционного проекта, выражающий ежегодную норму прибыли на инвестированные средства. Рассчитывается как ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость будущих денежных потоков равна по величине первоначальным инвестициям.

Внутренняя ставка дохода - процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций, равна инвестиционным затратам.

Возврат (возмещение) капитала - возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости, за счет дохода или перепродажи объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства объекта недвижимости (здания, сооружения и т. п.).


Г


Государственная кадастровая оценка земель - оценка земель для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Государственные долговые обязательства - любые ценные бумаги, удостоверяющие отношения займа, в которых должником выступает государство, органы государственной власти или управления.

Государственные краткосрочные обязательства (ГКО) - бескупонные долговые обязательства; доходом для инвесторов является разница между номиналом и ценой данного финансового приобретения на аукционе.

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ <О государственном земельном кадастре>. Принят Государственной Думой 24 ноября 1999 года. Одобрен Советом Федерации 23 декабря 1999 года).

Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ <О государственном земельном кадастре>. Принят Государственной Думой 24 ноября 1999 года. Одобрен Советом Федерации 23 декабря 1999 года).

Гудвилл - часть нематериальных активов предприятия, определяемая добрым именем, деловыми связями, репутацией, известностью фирменного наименования, фирменной марки. Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные высокие прибыли, превышающие средний уровень в данной отрасли.


Д


Дата оценки - дата, по состоянию на которую производится оценка стоимости объекта. В отчете об оценке, как правило, указывается, что мнение оценщика о стоимости объекта действительно только на эту дату.

Движимое имущество - имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Действительный валовой доход - потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, от неплатежей арендаторов, а также от дополнительных видов доходов.

Денежный поток - сумма чистого дохода, амортизационных отчис-лений и прочих периодических поступлений или выплат, увеличивающих величину денежных средств предприятия.

Дефлятор - сводный индекс цен, используемый для оценки масштабов инфляции. Может быть исчислен как средневзвешенный из частных индексов цен или на основе индексов стоимости и физического объема.

Деятельность оценочная - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Дисконтирование - расчет текущей стоимости будущих денежных потоков.

Дисконтирование денежного потока - перевод значений входящих и исходящих денежных потоков, образующихся в результате инвестиций, в текущую стоимость предприятия.

Дисконтированный будущий доход - сумма денежных средств, которую ожидают получить в будущем, выраженная в текущих ценах.

Доход действительный валовой (ДВД) - потенциальный валовой доход (ПВД) минус потери от недозагрузки и недополученные платежи арендаторов. Тоже см. Эффективный валовой доход

Доход чистый операционный (ЧОД) - часть действительного (эффективного валового дохода), которая остается после выплаты всех операционных расходов.

Доходный подход - способ оценки имущества (оборудования, недвижимости, бизнеса), основанный на капитализации или дисконтировании денежного потока, который ожидается в будущем от эксплуатации этого имущества.


Е


Единица сравнения - единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.


З


Заемные средства - денежные средства либо иная имущественная ценность, которые выдаются банком в виде ссуды предприятию во временное пользование. Эти ссуды носят, как правило, целевой характер и выдаются на определенный сроки за плату.

Закладная или ипотека - финансовое обязательство, по которому заемщик, или должник, закладывает собственность в обеспечение кредита; представлена простым векселем или распиской.

Залог - вид кредитования под залог имущества должника, когда кредитор, в случае неисполнения должником своих обязательств, получает удовлетворение за счет заложенного имущества.

Залоговая стоимость - стоимость актива, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить от продажи на рынке данного актива в случае неплатежеспособности заемщика. Она служит верх¬ним пределом ссуды, которая предоставляется под залог актива.

Замещение - создание копии объекта оценки, имеющей эквивалентную с объектом оценки полезность, из материалов и по технологиям, соответствующим современным требованиям.

Затратный метод - метод, базирующийся на восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

Затратный подход - подход к оценке, основанный на предположении о том, что информированный покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоимость строительства замещающего объекта той же полезности. Базируется на определении восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта той же полезности за минусом всех видов износа.

Затраты - выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Затраты (издержки) переменные - затраты, которые в сумме изменяются прямо пропорционально изменению объема производства, а рассчитанные на единицу продукции представляют собой постоянную величину.

Затраты (издержки) постоянные - затраты, которые в сумме не изменяются при изменении объемов производства. Постоянные затраты, рассчитанные на единицу продукции изменяются при изменении уровня деловой активности.

Затраты косвенные - затраты, одновременно относимые ко всем видам выпускаемой продукции (например, расходы предприятий, связанные с управлением, обслуживанием производства, содержанием и эксплуатацией оборудования и т. п.).

Затраты косвенные в строительстве - расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

Затраты прямые - затраты, прямо относимые на себестоимость отдельных видов продукции.

Затраты прямые в строительстве - расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

Здания - - архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Здания и сооружения, улучшения - вся недвижимость, кроме земли. Включает здания, их внутреннее оборудование, заборы, ограждения, систему канализации и т.д.

Земельный кадастр (государственный) - систематизированный свод документированных сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, местоположении и размерах земельных участков.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. (Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ <О государственном земельном кадастре>).

Земли водного фонда - территории, занятые водными объектами, а также полосами отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса - государственные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам в собственность, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.

Земли историко-культурного назначения - территории памятников истории и культуры, исторических промыслов и ремесел, исторических поселений, военных и гражданских захоронений.

Земли лесного фонда - территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

Земли обороны и безопасности - территории, предоставленные для размещения и постоянной деятельности войсковых частей, образовательных учреждений, реализующих военные образовательные программы, предприятий и организаций федеральных органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне и безопасности.

Земли оздоровительного назначения - территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, обладающие природными лечебными ресурсами (минеральными источниками, лечебной грязью, особыми климатическими условиями).

Земли поселений (городов, поселков и сельских поселений) - территории в пределах черты поселений (городской черты).

Земли природно-заповедного фонда - территории с природными комплексами и объектами, имеющими особое экологическое, научное, эстетическое значение (заповедники, природные парки, ботанические сады, памятники природы).

Земли природоохранного назначения - территории водоохранных зон рек и водоемов, запретных и нерестовых охранных полос, лесов, выполняющих защитные функции, противоэрозионных, пастбищ и полезащитных лесонасаждений.

Земли промышленности, транспорта, связи и иного несельскохозяйственного назначения - территории, отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики.

Земли рекреационного назначения - территории, используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности населения.

Земли сельскохозяйственного назначения - территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

Зонирование - правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования.


И


Издержки (затраты) - потребленные ресурсы или деньги, которые требуются для создания или приобретения товара или услуги. Различаются издержки в сфере производства и издержки в сфере обращения.

Износ - потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.

Износ неустранимый - есть износ или устаревание, которое не может быть устранено либо устранение которого не является экономически оправданным, поскольку требуемые затраты превосходят ожидаемое увеличение полезности и стоимости рассматриваемого объекта собственности.

Износ по компонентам - износ, оцениваемый путем разбивки капитального актива на отдельные части, такие как крыша, ковровое покрытие полов, фундамент, каркас, оборудование. Затем по каждому компоненту определяется сумма износа.

Износ устранимый - есть износ или устаревание, устранение которого является экономически оправданным, поскольку ожидаемое увеличение полезности рассматриваемого объекта собственности, а стало быть и его стоимости, не меньше затрат на устранение износа.

Износ физический - есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Износ физический неустранимый - вызван естественным процессом старения. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости здания или сооружения (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы.

Износ физический устранимый (отложенный ремонт) - понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт зданий или сооружений, имеющих явные повреждения или дефекты.

Износ функциональный - есть потеря стоимости, вызванная несоответствием проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.

Износ функциональный неустранимый - вызывается недостатками и <сверхулучшениями>. Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают: элементы, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть; элементы, включенные в стоимость нового строительства, но которых быть не должно.

Износ функциональный устранимый - вызывается: недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; <сверхулучшениями>. Устранимый функциональный износ измеряется издержками на его устранение.

Износ экономический (внешний) - есть потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Под внешними факторами подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.

Имущество - объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Инвентаризация - способ проверки и описания фактического наличия качественной характеристики имущества организаций и их обязательств. Основными целями инвентаризации являются: выявление фактического наличия имущества, сопоставление фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета, проверка полноты отражения в учете обязательств.

Инвентарный номер объекта - номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.

Инвестиции - вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестор (investor) - держатель закладной, для которого банк осуществляет обслуживание ипотечного кредита. Инвестором может быть как банк, предоставляющий кредит, так и другой институт или частное лицо.

Индекс цен - показатель, представляющий собой соотношение текущего значения минимального размера оплаты труда и минимального размера оплаты труда в базовом периоде.

Инфляция - обесценение денег, вызванное превышением количества денег, находящихся в обращении, над их товарным обеспечением.

Ипотека - кредит, полученный для финансирования сделок с недвижимостью под залог самой недвижимости.


К


Кадастр - учетный список, налоговый реестр. Систематически поддерживаемый публичный реестр сведений об объектах недвижимости на территории страны или ее региона, основанный на топографической съемке границ участков недвижимой собственности, которым присваиваются надлежащие обозначения. Очертания границ участков и их обозначения отображаются на крупномасштабных картах. Институт кадастра характерен для континентальных стран Западной Европы и представляет собой часть высокоусовершенствованной регистрационной системы юридического типа.

Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Кадастровый участок (cadastral parcel) - основная учетная единица территории, регистрируемая в земельном кадастре или кадастровой системе. Границы КУ определяются правами собственности, ответственностью по выплате налогов или характером использования земли. В подавляющем большинстве стран с частной собственностью на землю КУ является участок недвижимости. На территории обширного участка собственности (например, муниципальной) практикуют выделение КУ в границах участков аренды под жилую застройку или по типам функционального использования. В условиях общинного землевладения или отсутствия частной собственности на землю в качестве КУ может выступать участок определенного типа землепользования. В этом случае границы участков определяются достаточно произвольно, что существенно затрудняет ведение кадастра, а также оценку земли или ее доходность.

Капитал - 1) в широком смысле все, что способно приносить доход, или ресурсы, созданные людьми для производства товаров и услуг; 2) в узком смысле - это вложенный в дело, работающий источник дохода в виде средств производства.

Капитал оборотный - разница между текущими активами и текущими обязательствами.

Капитал собственный - совокупность активов владельца, полностью находящихся в его собственности, на которые могут быть обращены иски и за счет которых возмещаются понесенные убытки.

Капитал уставной - выраженный в денежной форме суммарный итог взносов (вкладов) участников (собственников) в имущество организуемых ими организаций. Размер уставного капитала определен учредительским договором и зафиксирован в уставе.

Капитализация - процесс пересчета доходов, приносимых объектом в величину его стоимости.

Коммерческие расходы - расходы, связанные со сбытом продукции (работ, услуг), не подлежащие возмещению покупателем.

Компания-аналог - компания, которая представляют собой базу для сопоставления с оцениваемой компанией по сравнительным инвестиционным характеристикам.

Комплексы имущественные - совокупность материальных и нематериальных активов предприятия, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права.

Контрольный пакет акций - часть, доля общего количества выпущенных акционерным обществом акций обыкновенных, сосредоточенная в руках одного лица (или группы лиц) и дающая ему возможность осуществлять фактический контроль над деятельностью акционерного общества, управлять этой деятельностью, принимать нужные решения. Теоретически контрольный пакет акций составляет не менее половины всех выпускаемых голосующих акций, т. е. 50% плюс 1 акция. Практически при широком распространении акций владение уже более 20% акций дает в руки их владельца контрольный пакет.

Корректировки (поправки) (adjustments) - используются в подходе к оценке на основе прямого сравнительного анализа продаж. Прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Коэффициент (ставка) капитализации - коэффициент пересчета будущих доходов (имеется ввиду чистый операционный доход см. - Чистый операционный доход) от объекта недвижимости к текущему моменту при условии, что поступление доходов носит регулярный характер и их величина существенно не изменяется.

Коэффициент абсолютной ликвидности - показывает удельный вес наиболее ликвидных активов в текущих обязательствах. Рассчитывается как отношение: (Денежные средства + Краткосрочные финансовые вложения)/(Итог по разделу V Краткосрочные пассивы - Доходы будущих периодов - Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент автономии - относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает удельный вес собственных средств в общей сумме источников финансирования. Рассчитывается как отношение: Итог по разделу III <Капитал и резервы>/Баланс.

Коэффициент дисконтирования - коэффициент, используемый для преобразования будущих значений стоимости в текущую стоимость.

Коэффициент ипотечной задолженности - отношение величины ипотечного долга к общей стоимости объекта недвижимости.

Коэффициент корреляции - показатель, характеризующий взаимосвязь двух изменяющихся во времени явлений.

Коэффициент маневренности собственных оборотных средств - относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает способность предприятия поддерживать уровень собственного оборотного капитала и пополнять оборотные средства в случае необходимости за счет собственных источников. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов - Итог по разделу I Внеоборотные активы) / (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей - отношение величины потерь от неполного использования площадей и недосбора арендной платы к величине потенциального валового дохода.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами - относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Характеризует наличие у предприятия собственных оборотных средств, необходимых для его финансовой устойчивости. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов - Итог по разделу I Внеоборотные активы) / Итог по разделу II Оборотные активы.

Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности - относится к коэффициентам деловой активности. Показывает увеличение или уменьшение коммерческого кредита, предоставляемого предприятием. Рассчитывается как отношение: Выручка / среднее за период значение дебиторской задолженности.

Коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности - относится к коэффициентам деловой активности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение кредиторской задолженности.

Коэффициент оборачиваемости материальных оборотных активов - относится к коэффициентам деловой активности. Отражает число оборотов запасов предприятия за анализируемый период. Рассчитывается как соотношение: Выручка от реализации / средняя за период величина запасов.

Коэффициент оборачиваемости оборотного капитала - относится к коэффициентам деловой активности. Показывает скорость оборота материальных и денежных ресурсов предприятия за период. Рассчитывается как соотношение: Выручка от реализации / среднее за период значение оборотных активов (итог раздела II Оборотные активы).

Коэффициент оборачиваемости собственного капитала - относится к коэффициентам деловой активности. Отражает скорость оборота собственного капитала предприятия. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение собственного капитала предприятия.

Коэффициент общей оборачиваемости капитала - относится к коэффициентам деловой активности. Отражает скорость оборота всего капитала предприятия. Рассчитывается как соотношение: Выручка / среднее за период значение активов предприятия.

Коэффициент общей платежеспособности - относится к группе коэффициентов ликвидности. Показывает способность покрыть все обязательства предприятия (краткосрочные и долгосрочные) всеми его активами.

Коэффициент операционных расходов - отношение операционных расходов к потенциальному или действительному валовому доходу.

Коэффициент покрытия - относится к группе коэффициентов ликвидности. Показывает платежные возможности предприятия при условии погашения краткосрочной дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов.

Коэффициент рентабельности основных средств и прочих внеоборотных активов - показывает эффективность использования основных средств и прочих внеоборотных активов предприятия. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от продаж / средняя за период величина основных средств и прочих внеоборотных активов.

Коэффициент рентабельности продаж - показывает сколько прибыли получено на единицу реализованной продукции. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от продаж / Выручка от продаж.

Коэффициент рентабельности собственного капитала - показывает эффективность использования собственного капитала. Рассчитывается как соотношение: Прибыль от обычной деятельности / среднее значение за период суммы (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств - относится к коэффициентам финансовой устойчивости предприятия. Показывает, сколько приходится заемных средств на 1 руб. собственных средств. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу IV Долгосрочные пассивы + Итог по разделу V Краткосрочные пассивы - Резервы предстоящих расходов - Доходы будущих периодов) / (Итог по разделу III Капитал и резервы + Доходы будущих периодов + Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент срочной ликвидности - показывает способность предприятия покрыть краткосрочные обязательства наиболее ликвидными активами. Рассчитывается как соотношение: (Краткосрочная дебиторская задолженность + Краткосрочные финансовые вложения + Денежные средства) / (Итог по разделу V Краткосрочные пассивы - Доходы будущих периодов - Резервы предстоящих расходов).

Коэффициент финансовой устойчивости - показывает, какая часть актива финансируется за счет устойчивых источников. Рассчитывается как отношение: (Итог по разделу III <Капитал и резервы> + Итог по разделу IV Долгосрочные пассивы) / Баланс.

Коэффициент фондоотдачи по выручке - показывает эффективность использования основных фондов предприятия. Рассчитывается как отношение: Выручка от продаж/среднегодовое значение стоимости основных фондов.

Кредит самоамортизирующийся, ипотечный - ипотечный кредит, требующий равновеликих ежегодных платежей, достаточных для выплаты процентов и погашения всей основной суммы долга в течение установленного срока.

Кумулятивный метод (метод суммирования) - один из методов определения коэффициента (ставки) капитализации, когда коэффициент капитализации складывается из нескольких составляющих: безрисковая ставка, премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за управление инвестициями, фактор фонда возмещения.


Л


Лизинг - вид предпринимательской деятельности, направленный на инвестирование временно свободных или привлеченных финансовых средств, когда по договору арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Лизинг операционный - аренда машин или оборудования на срок, меньший, чем их амортизационный период, предусматривающая возврат арендованного имущества его владельцу по истечении срока действия договора.

Лизинг финансовый - используется при аренде дорогостоящего имущества (земля, здания, дорогое оборудование), заключается на весь амортизационный период имущества.

Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой в срочном порядке, то есть в сроки, меньшие, чем «разумный» маркетинговый период, продается имущество предприятия (или отдельный актив).

Ликвидация - прекращение предпринимательской деятельности.

Ликвидность - 1) способность актива быть конвертированным в денежные средства; 2) способность организации погасить свои обязательства.


Н


Наилучшее использование - вариант использования (застройки) земельного участка, который является законодательно разрешённым, физически возможным, экономически целесообразным и приводит к максимальной стоимости земли.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (ГК, ст. 130).

Недвижимость (realty, real estate) - недвижимое имущество - участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями.

Недвижимость жилая - недвижимость, подавляющая часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

Нематериальные активы - активы, не имеющие материально-вещественной формы, либо их материально-вещественная форма не имеет существенного значения для использования в хозяйственной деятельности предприятия, приносящие доход и приобретенные предприятием для их использования в течение длительного срока, то есть более одного года. К нематериальным активам относятся интеллектуальная собственность, «гудвилл» (см. - Гудвилл), некоторые виды имущественных прав и т. п.

Нормативная цена земли - форма платы за землю, характеризующая стоимость земельного участка в зависимости от ряда качественных характеристик и местоположения, а также исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Плата за землю определяется в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка соответствующего целевого назначения. (Постановление Правительства РФ от 3 ноября 1994 г. № 1204 <О порядке определения нормативной цены земли>, Инструкция Госналогслужбы РФ от 17 апреля 1995 г. № 29 по применению Закона РФ <О плате за землю>). Плата за землю не должна быть более 75% уровня рыночных цен на сопоставимые земельные участки. (Постановление Правительства РФ <О порядке определения нормативной цены земли> от 15 марта 1997 г. № 319).

Нормативный срок службы - определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.


О


Оборачиваемость дебиторской задолженности - отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению дебиторской задолженности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого покупателям. Иногда этот показатель рассчитывают как отношение суммы погашенной дебиторской задолженности к среднему за расчетный период значению дебиторской задолженности.

Оборачиваемость запасов - отношение себестоимости продукции к среднегодовому значению запасов. Показывает, насколько хорошо компания распоряжается товарно-материальными запасами. Иногда этот показатель рассчитывается как отношение выручки от реализации продукции к средней за расчетный период величине запасов.

Оборачиваемость кредиторской задолженности - отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению кредиторской задолженности. Показывает увеличение или снижение коммерческого кредита, предоставляемого предприятию. Иногда этот показатель рассчитывают как отношение суммы погашенной кредиторской задолженности к среднему за период значению кредиторской задолженности.

Оборачиваемость оборотного капитала - отношение выручки от реализации продукции к среднему значению за расчетный период оборотных активов компании (итог 2-го раздела баланса «Оборотные активы»). Показывает скорость оборота материальных и денежных ресурсов компании за расчетный период.

Оборачиваемость собственного капитала - отношение выручки от реализации продукции к среднему за период значению собственного капитала компании. Показывает скорость оборота собственного капитала компании за расчетный период (количество оборотов за период).

Оборачиваемость совокупного капитала - отношение выручки от реализации продукции к среднему за расчетный период значению активов компании. Отражает скорость оборота всего капитала компании за расчетный период (количество оборотов за период).

Объекты оценки - отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. (ст. 5 Закона РФ <Об оценочной деятельности в РФ> от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Основные средства (основные фонды) - часть имущества, которая длительное время (в бухгалтерском учете период, превышающий один год) неоднократно или постоянно в неизменной натурально-вещественной форме используется в экономике, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые продукты и услуги.

Остаточная стоимость основных средств - стоимость основных средств, определяемая как разность между первоначальной (восстановительной) стоимостью и накопленным износом основных средств на данный момент времени.

Остаточная экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

Отчет об оценке - документ, передаваемый заказчику оценки, содержащий обоснование результатов проведенной оценки, подписанный оценщиком и заверенный его печатью.

Оценка - процесс определения стоимости объекта оценки на определенную дату в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, который включает в себя сбор и анализ необходимых данных для проведения оценки.

Оценка земли - оценка стоимости земельного участка, а также массовая кадастровая оценка земельных участков с использованием различных методов оценки.

Оценка имущества должника - определение текущей рыночной стоимости имущества должника для целей реализации этого имущества и погашения долга или его части.

Оценка основных средств - определение стоимости основных средств.

Оценка риска - определение вида риска, определение вероятности наступления неблагоприятного события, прогнозирование величины потерь от наступления данного неблагоприятного события и их стоимостная оценка.

Оценка стоимости действующего предприятия - процесс оценки стоимости приносящего прибыль предприятия как единого функционирующего комплекса, включающий обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов, текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени.

Оценочная деятельность - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. (ст. 3 Закона РФ <Об оценочной деятельности в РФ> от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).

Оценочная фирма - юридическое лицо, зарегистрированное как предприятие, основным видом деятельности которого является оценочная деятельность, имеющее любую организационно-правовую форму, предусмотренную законодательством Российской Федерации, за исключением формы акционерного общества открытого типа.

Оценщик - специалист, обладающий необходимой квалификацией и опытом, для проведения оценки стоимости различных видов имущества на основе общепринятых подходов к оценке, действующий на основании выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности. С юридической точки зрения оценщик - это юридическое или физическое лицо (индивидуальный предприниматель), деятельность которого регулируется законом. (ст. 4 Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ).


П


Пассив - а) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; б) совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Переоценка основных фондов - корректировка стоимости основных средств предприятия, позволяющая более точно отразить данные об их восстановительной стоимости и степени износа в бухгалтерском учете предприятия на момент проведения переоценки. В СССР массовая переоценка основных средств проводилась по состоянию на 1 января 1925, 1960, 1972 гг. В период становления рыночных отношений переоценки регулярно в обязательном порядке проводились в 1992 - 1997 гг. Последняя обязательная переоценка была проведена на 1 января 1998 г. В дальнейшем переоценка основных средств стала носить необязательный характер и проводиться по усмотрению предприятий. Согласно ПБУ 6/01 <Учет основных средств> предприятия вправе проводить переоценку основных средств не чаще одного раза в год. Переоценка основных средств производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий данной группе основных средств коэффициент переоценки. Кроме того, переоценка может проводиться на основе рыночных данных. В этом случае предприятие может привлечь оценщика для проведения переоценки. Таким образом, рассчитывается восстановительная стоимость основных средств и, исходя из нее, корректируется износ.

Полезность - в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

Помещение - пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.

Право собственности (ownership right) - право владения, пользования, распоряжения, присвоения дохода от владения и дохода от использования недвижимого имущества, включающее право продажи, обмена, дарения, завещания, раздела участка и т. д.

Предмет оценки - различные типы прав собственности, подлежащие оценке.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования - означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Принцип спроса и предложения - означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Процедура оценки - совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.


Р


Разрешенное использование - целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка - диапазон незапрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.

Реверсия - стоимость недвижимости, оставшаяся у собственника недвижимости после прекращения поступлений доходов.

Риск - риск вложения капитала, то есть вероятность возможного убытка, ущерба или неблагоприятного исхода.

Роялти - периодические процентные отчисления (платежи) за купленное по лицензии изобретение, или ноу-хау, выплачиваемые лицензиатом лицензиару в течение определенного периода, оговоренного в лицензионном договоре.

Рынок недвижимости (market) - совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.

Рыночная арендная плата - величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

Рыночная премия за риск - разница между ожидаемой доходностью рыночного портфеля и безрисковой ставкой.

Рыночная стоимость - цена, с которой согласны желающий продать и желающий купить имущество, не подверженные никакому давлению и хорошо осведомленные о всех фактах, имеющих отношение к покупке.

Рыночная цена - договорная цена, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.


С


Себестоимость - затраты организации на производство и реализацию продукции (работ, услуг) выраженные в денежной форме.

Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Сервитут - право ограниченного пользования другим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Скидка на неконтрольный характер доли собственности - денежная сумма, на которую уменьшается пропорциональная оцениваемому пакету доля в общей стоимости предприятия в связи с уровнем относительного участия владельца этой доли в принятии решений и деятельности компании.

Скидка на низкую ликвидность - денежная сумма, или доля в процентах на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, в зависимости от того, насколько быстро объект может быть конвертирован в наличные деньги, если собственник решает его продать.

Скорректированная балансовая стоимость предприятия - 1) балансовая стоимость после внесения изменений и дополнений в статьи актива и пассива баланса. Корректировка производится экспертом-оценщиком для определения стоимости предприятия, например для изменения величины уставного капитала; 2) в бухгалтерских документах предприятия скорректированная балансовая стоимость предприятия - это стоимость активов за вычетом износа основных производственных фондов.

Смета (в строительстве) - документ, определяющий стоимость строительства, составленный по принятой методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок. Различают следующие её виды:

инвесторская (расчет, калькуляция издержек) - комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документации по стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимости строительства на различных этапах определения размера капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком. В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимость строительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ, содержание службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.; локальная - первичный сметный документ, на основании которого определяется стоимость отдельных видов работ и затрат, входящих в объектную смету; объектная - сметный документ, определяющий на основе локальных смет стоимость строительства отдельных зданий и сооружений, выполнения различных видов строительных работ, входящих в сводную смету на строительство, и служащий основанием для расчетов за выполненные строительно-монтажные работы; сводная - сметный документ, определяющий общую стоимость строительства (расширения или реконструкции) предприятия, здания или сооружения различного назначения, который составляется в соответствии с установленным порядком и служит основанием для планирования и финансирования капитального строительства; др. виды.

Собственность - движимое или недвижимое имущество, которое принадлежит физическому или юридическому лицу на праве собственности.

Собственность интеллектуальная - исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.д.).

Собственность с ограниченным рынком - собственность, которая из-за особых условий рынка, своих специфических характеристик или в силу других обстоятельств на данный момент времени привлекает относительно небольшое число потенциальных покупателей. Основной отличительной чертой собственности с ограниченным рынком является не ее неспособность быть проданной на открытом рынке, а то обстоятельство, что продажа собственности такого рода, как правило, требует более длительного маркетингового периода, чем продажа собственности, пользующейся более высоким спросом.

Сооружения - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

Сопоставимые цены - цены какого - либо определенного года или на определенную дату, условно принимаемые за базу при сопоставлении в стоимостном выражении объема производства, товарооборота и других экономических показателей в отдельные периоды.

Спрос - количество продукта, которое потребители готовы и в состоянии купить по некоторой цене из возможных в течении определенного периода.

Сравнительный подход - один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Срок физической жизни - период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

Срок экономической жизни объекта - период времени, в течение которого объект можно использовать извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его устаревания.

Ставка банковская - величина ссудного процента банка, который ему выплачивается за пользование его кредитными ресурсами.

Ставка безрисковая - см. Безрисковая ставка.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) к текущей стоимости. В теории оценки ставка дисконтирования представляет общую ожидаемую ставку дохода (в процентах к цене покупки), на которую покупатель или инвестор вправе рассчитывать, приобретая в собственность некий актив, с учетом риска, присущего этой доле собственности.

Стоимость - денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости - это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки.

Стоимость балансовая - полная первоначальная стоимость основных фондов, принимаемая в расчет в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

Стоимость действующего предприятия - стоимость предприятия, рассматриваемого как действующее, а не просто сумма его активов.

Стоимость залоговая - стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой гарантирует возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога, в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Стоимость замещения - затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Стоимость инвестиционная - стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.

Стоимость ликвидационная - стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже.

Стоимость меновая - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи, исходя из варианта его наилучшего использования.

Стоимость налогооблагаемая - стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

Стоимость остаточная - стоимость объекта недвижимости с учетом всех видов износа.

Стоимость первоначальная - фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

Стоимость полная восстановительная (пвс) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансе.

Стоимость потребительная - выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

Стоимость рыночная - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость страховая - денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Стоимость утилизационная - стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.


Т


Транспортные средства - средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов.


У


Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) - данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

Улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

Устаревание - потеря стоимости объекта в результате уменьшения полезности в связи с воздействием на него физических, технологических, эстетических, негативных внешних факторов.

Устранимый износ (в оценке) - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

Устройства передаточные - один из видов основных фондов предприятия, при помощи которых происходит передача электрической, топливной или механической энергии (трубопроводы, электросети и т. п.) со всеми промежуточными устройствами, необходимыми для трансформации и передачи энергии.


Ф


Физический износ - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Физическое лицо - гражданин, обладающий гражданской правоспособностью (способностью иметь гражданские права и нести обязанности). Физическое лицо может владеть имуществом (экономическими активами), совершать сделки, отвечать по обязательствам.

Фонды (основные) - см. Основные средства.


Х


Хронологический (исторический, фактический) возраст объекта недвижимости - период между завершением строительства Объекта недвижимости и датой оценки.


Ц


Целевое назначение земель - установленные законодательством порядок и условия использования земель для определенных целей в соответствии с категориями земель.

Цена - денежная сумма, за которую был приобретен объект имущества. Цена объекта может отличаться от его рыночной стоимости, поскольку на ее формирование влияет множество факторов, в том числе и субъективных.


Ч


Чистая текущая стоимость - интегральный экономический эффект - разность между валовой выручкой от реализации продукции, рассчитанной за период осуществления проекта, и всеми видами расходов, суммированных за тот же период, с учетом фактора времени (то есть с дисконтированием разновременных доходов и расходов).

Чистый операционный доход - см. Доход чистый операционный.


Э


Экономическая жизнь - период, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

Экономический (внешний) износ - уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.

Эксперт-оценщик - гражданин, прошедший соответствующее профессиональное обучение, получивший аттестат, имеющий сертификат на проведение оценки и осуществляющий оценку.

Эффективная норма возврата капитала - разница между общим коэффициентом и ставкой дисконта. Ежегодная норма возврата капитала, взвешенная по доле стоимости, теряемой в результате износа.

Эффективность экономическая - показатель результативности деятельности компании, представляющий собой сопоставление результатов деятельности с затратами на ее осуществление. Экономическая эффективность - отношение результатов к затратам, экономический эффект - разница между результатами и затратами.

Эффективный возраст объекта недвижимости - определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.


Ю


Юридическое лицо - организация, имеющая в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечающее по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или смету. (Ст. 48 ГК).



Оценка | Оценка - собственности | Оценка - бизнеса | Оценка - недвижимости | Оценка - земли | Оценка - задолженности | Казань

© 2007-2010, Экспертно-консультационный центр "Оценщик" г. Казань

Разработка сайта: Студия КомСервис


О Компании | Услуги | Информация | Партнеры | Контакты | Друзья |